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O Fechamento de sacadas nos condomínios – Envidraçamento, Cortinas e Persianas – Alteração da fachada e o risco de multa para o condomínio

autor: Por Gladstone João Cameski Junior – Advogado do Contencioso Cível 17 de outubro de 2018

A fachada é parte comum do condomínio, não pertence ao condômino, por essa razão, não é passível de destinação exclusiva.

Nos termos do Código Civil, art. 1.336, III, temos que todo condômino está impedido de alterar a cor e a forma da fachada, salvo decisão unânime dos condôminos.

A intenção da lei é clara, evitar a desvalorização do condomínio, pois a edificação se desvalorizaria e se tornaria, no mínimo, estranha se cada condômino pudesse alterar as características da fachada correspondente à sua unidade autônoma.

Todavia, com a necessidade de segurança que se impõe em razão de crianças, animais domésticos, tem sido muito comum o fechamento das sacadas e janelas dos apartamentos com redes de proteção. Quanto à essa questão já decidiu o Tribunal de Justiça de São Paulo, não representa alteração de fachada.

Da mesma forma tem sido comum o envidraçamento das sacadas, de acordo com o entendimento jurisprudencial, essa modificação, em alguns casos, depende de perícia para apurar se houve ou não a alteração de fachada, o que é proibido por lei, salvo decisão unânime dos condôminos.

Entretanto, majoritariamente o que se entende é que a instalação de vidros transparentes e sem caixilhos, mais especificamente aqueles que permitem a abertura total, não representa alteração de fachada e deve como providência ser aprovado e padronizado pelo voto da maioria simples em assembleia.

Todavia, a colocação de cortinas nos vidros das sacadas se adéqua ao julgado do STJ de tal sorte que, além de evidentemente tratar-se de alteração de fachada, permeia também a questão da irregularidade da edificação por utilização ilegal do coeficiente de aproveitamento.

Ou seja, embora a área de sacada componha a unidade, fazendo parte da área privativa e computada na matrícula, desde que seja aberta e sem cortinas, não entra no cômputo do coeficiente de aproveitamento do projeto aprovado pela construtora por lei.

Todavia, com a instalação de cortinas ou persianas, passa ser área computável, o que diverge do projeto e do coeficiente de aproveitamento aprovado para a edificação, portanto o procedimento é ilegal e sujeita o condomínio a multas e até fechamento administrativo.